ご案内
施行令ではIW」読方針」を定めたときは速やかに次のように公表するよう求めています。
これらは運用会社がおける公知の会社で、あれば大きな問題は発生しないと考えられます。
実際の「説明」や「勧誘」は人間が行うことを忘れてはなりません。
これまでも様々な商品で多くのトラブルが発生していることを勘案すると、最初が肝心なのは言うまでもありません。
提供サイドも投資家も相互に牽制することが重要です。
不動産を考える故司馬遼太郎氏の対談集『土地と日本人」で司馬氏は「土地公有論」やわが国の国土を最初に測量したのは豊臣秀吉による「太閤検地」だと言われています。
土地の面積を従来の申告制から管理制に移行させる一方で、米(税)の徴収量を飛躍的に増大させました。
当時の侍は、自らは土地を所有するわけではなく百姓からの米による年貢で石高を表していました。
源頼朝の挙兵によって、百姓は「土地の私有」が関東ではほぼ認められ、農地面積は飛躍的に拡大していました。
「太閤検地」は石田三成の知恵によって、農地面積に対しての年貢量を決めました。
収益還元法の発想です。
ところが「太閤検地」は平坦な農地など、いわば「平場」しか測量していません。
当時、国土の78割を占めていた山林は無価値として取り扱われ、検地の対象外でした。
江戸時代も山林は同様に扱われ、明治維新でさえ放置されました。
ながら、戦後の高度成長のなかで新幹線や道路網の整備に伴い、この山林は「マネー」に変身していきました。
農地も宅地として豹変していきました。
私有を認める代わりに米に代わる税金を納めるという明治維新以来の税制が土地の評価を変えてしまいました。
土地が投機の対象になり。
80年代は土地持ちが金持ちの象徴となり。
「1億総不動産屋」となり土地成金が急増しました。
国や地方自治体も税金がまとめて徴収できる不動産は都合のよいものです。
固定資産税で安定的な税収を確保し、不動産取得税などで流通税や譲渡所得税として巨額の税金を徴求できる制度はまことによく考えられた手法です。
全国で、評価時点の地価は競って上げられ、バブルを煽っていきました。
バブルが崩壊した現在は、このシステムが逆に作用し、バブルに踊った一般企業や銀行などが相次いで破綻しました。
国も国債という借金を膨張させています。
間接的な国費投入、つまり税金の投入です。
土地が起こした妄想のためにわが国は病弊しています。
これから国費で企業が活性化され、新たな税金を納付していくとしてもこれらは何年で回収できるのでしょうか。
実際に、個人の相続税納付で、は「物納」が増え、国もまた「含み損」を抱えています。
地価の下落や企業の財務スリム化のために、土地開発公社や都市基盤整備公団で先行取得された土地も時価を回復できないまま「凍った土地」として横たわっています。
不動産については「所有から利用へ」というスローガンがバブル崩壊後に盛んに叫ばれるようになり、今では商業地域の不動産評価は収益還元法の利用が増えてきました。
賃料というキャッシュフローが重視され、さらにはれ、ファシリティ・マネジメントやプロパティ・マネジメントが当然のようになってきました。
「不動産の金融化」の表象である「証券化」が声高に叫ばれるようになってきました。
不良債権処理に後れをとった国内金融機関は、新規に貸付ける体力も審査能力も失い、不動産担保融資に対する極度の自信喪失もあって、「凍った土地」の「流動化」に消極的になっています。
このような金融環境下で、アメリカで成功したと言われる「不動産の証券化」が注目を集めるようになってきました。
おりしも、金融ピック守パン、証券ビッグパンなど、多くの業界でビッグパンやメーデーなどの規制緩和が進行しています。
資産担保証券(ABS)や不動産ファンドなどが新聞紙上で取り上げられ、不動産を金融商品としてみるようになってきました。
これらの現象は、従来の護送船団方式にどっぷりと浸かった金融証券界だけでなく、投資家も含めて、利回り」重視である「キャピタルゲインからインカムゲイン」への移行を表しています。
リスクをプレミアムに置き換え、そこに競争原理を導入していく。
土地を持っているだけでは資産価値は減り建物などを建築して収益物件に仕立てなければ、土地は資産としての価値を失っていきます。
不動産の証券化では収益物件が前提になります。
キャッシュフローを計算して、デット(社債)が決定され、残るエクイティ(優先出資証券や株式など)などが証券市場で、投資家の手元に渡っていきます。
これらは先にも述べたように実質的に不動産が小口化され、物権から債権して流通するのですから、証券と認知されるには他の証券(社債や株式などの有価証券)と競合するわけです。
同じ土俵で投資家の目にさらされるわけです。
現在の証券化は繋明期とも言え、商品提供サイド(たとえば、オリジネーター)にしても投資家サイドにしても、どこがポイントなのかが不透明なままです。
これからの証券化に成功するためにはオリジネーターや証券化商品を販売する証券会社などが、不動産と証券・金融について十分な知識を持ち、「情報開示責任」と「説明責任」を投資家が納得するまで果たせるかがポイントになってきます。
投資家も証券市場で運用するリスクを認識する必要があります。
不動産特有のリスクや金融商品としてのリスクそれらを踏まえた総合リスクを勘案し、証券化商品を選定していく必要があります。
さらには、投資信託などの集団投資ビークルを活用してリスクを分散することも検討しておく必要があります。
不動産の証券化においては今でも多くの問題点が存在します。
税金、ストラクチャー、利回り、リスクの計量化等々、提供サイドと投資サイドが相互牽制することによって、市場や商品は洗練されていきます。
特に、不良債権処理のために立法されたSPC法もこのような市場動向を踏まえて、アメリカのREITに近づけ、会社型投資信託(証券投資法人)の第7章不動産の金融化におけるリスクマネジメント利便性向上をはかるなど、工夫がなされました。
今後、「土地を動かし」、「マネーを動かす」ことで景気にカツをいれることができる可能性が高いと言えます。
そのキーワードが「不動産の証券化」と「不動産ファンド」です。
証券化では飽きたらず、さらにハイリスク・ハイリターンを求めて不動産投資を行うのが不動産ファンドです。
その投資子法はさまざまですが、基本的には税金対策とキャピタルゲインねらいであることが特徴です。
ただし、バブル時代とは異なり、誰でもが不動産で益を得られる時代ではありません。
そこで、専門家であるアセットマネジャーや投資顧問業者のノウハウを活用して、投資家に収益を分配しようとするのが投資信託や不動産特定共同事業法などというわけです。
わが国にも不動産ファンドの時代がやってきます。
とりわけ「会社型」の投資法人は」REIT(リート)と呼ばれ、大きな則待が寄せられています。
不動産ファンドはある程度のリスクをとる投資家が活用することによって、いわばプロジェクト・ファイナンスと|司棋の効果を得ることができます。
しかも、合弁会社への出資という形態で経常参画することとほぼ同じ効用を得ることができます。
」REITはそのようなー般投資家の夢を実現するビークルでもあるわけです。
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